Najem okazjonalny

Najem okazjonalny

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny jest specjalnym trybem najmu uregulowanym w ustawie o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat

Najem okazjonalny a zwykły

Umowa najmu jest umową, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W przeciwieństwie do umowy o najem okazjonalny nie ma ograniczeń co do osoby (jej statusu) właściciela która mogłaby zawrzeć taką umowę, formy oraz dodatkowych elementów umownych, które przy najmie okazjonalnym występują.

Zestawienie różnić

	NAJEM  ZWYKŁY	NAJEM OKAZJONALNY
PODSTAWA PRAWNA	art. 659 – 692 kodeksu cywilnego	art. 19a – 19e ustawy o o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
KTO MOŻE ZAWRZEĆ UMOWĘ JAKO WŁAŚCICIEL?	brak ograniczeń w tym zakresie	wyłącznie właściciele lokali, którzy są osobami fizycznymi i nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali
NA JAKI OKRES MOŻNA ZAWRZEĆ UMOWĘ?	zarówno na czas określony jak i nieokreślony	wyłącznie na czas określony nie dłuższy niż 10 lat
PRZEDMIOT NAJMU	ruchomości, nieruchomości	wyłącznie lokal mieszkalny
FORMA UMOWY	ustna lub pisemna	pisemna pod rygorem nieważności
DODATKOWE ELEMENTY UMOWY	brak wymogów	1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego od poddaniu się egzekucji  2. wskazanie przez najemcę innego lokalu 3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu,  o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy
DLA KOGO JEST KORZYSTNIEJSZA?	dla najemcy	dla wynajmującego

 

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W praktyce przyjmuje się formę pisemną zwykłą (bez zachowania rygoru fory aktu notarialnego).

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,

- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, do którego w razie prowadzonej egzekucji miałby zostać przeniesiony najemca w razie naruszenia postanowień umowy, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Kto może skorzystać z najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie tych nieruchomości, które przeznaczone są do celów mieszkalnych. Korzystając z tego trybu nie wynajmiemy więc na przykład lokalu usługowego czy użytkowego. Z umów najmu okazjonalnego nie mogą też korzystać osoby prowadzące działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu nieruchomości. 

Każdy najemca, który nie zwleka z opłatami i w żaden inny sposób nie narusza warunków umowy, może podpisać umowę najmu okazjonalnego bez obaw. Przy tej formie najmu mają bowiem zastosowanie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów: wynajmujący nie może bez powodu wypowiedzieć umowy i wyrzucić najemcy bez zachowania ustalonego terminu wypowiedzenia. Uczciwym osobom nie grozi więc nagłe wyrzucenie na bruk.

 

Wypowiedzenie umowy o najem okazjonalny

W pierwszej kolejności wskazać należy, że strony mogą zgodnie – poprzez podpisanie umowy – określić komu i kiedy będzie przysługiwało prawo wypowiedzenia umowy.

W przypadku braku umownych ustaleń Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy, zezwala na przedterminowe rozwiązanie omawianej umowy w następujących przypadkach:

- najemca, w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu notarialnym przekazanym wynajmującemu, ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Jeżeli tego nie uczyni, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia,

- nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli najemca:  

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub 
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.